Das neue Mietrecht

Ein schlechter Ersatz für ein neues Bodenrecht

  Martin Herzog

Das bestehende Mietrecht hat dazu geführt, dass die Mieten wesentlich schneller gestiegen sind als dies ökonomisch gerechtfertigt war. Mit dem neuen Vorschlag soll nun die Möglichkeit geschaffen werden, dass sie doppelt so schnell steigen können. Die Gegenvorschläge des Bundesrates und der Rechtskommission des Nationalrates haben die Initiative des Schweizer Mieterinnen- und Mieterverbandes (SMV)  Ja zu fairen Mieten ins Gegenteil verkehrt. Die Initiative wird in der Sommersession 2001 vom Ständerat behandelt, der hoffentlich den Gegenvorschlag des Nationalrates noch korrigiert. Wann sie zur Abstimmung kommt ist zur Zeit noch offen.

Die Mieten sind seit 1990 um ca. 10% gestiegen – während die Löhne stagniert haben.  Die Mietzinsen sind zwischen Oktober 1989 und Oktober 1999 insgesamt um 33% - und damit um 7.7% stärker als der Landesindex der Konsumentenpreise (25,4%) – gestiegen. Auf Grund der Hypothekarzinsentwicklung, Inflation und Unterhaltskosten wäre jedoch insgesamt keine Erhöhung, sondern ein Rückgang des Mietpreisniveaus um 1.1% erwartet worden! Die soziale Situation der Mieterinnen und Mieter verschlechtert sich zusehends. Im letzten Jahr betrug die Preissteigerung bei Neuvermietungen 7%, für das laufende Jahr wird mit 6% gerechnet – bei einem generellen Wachstum von zwei bis drei Prozent! Einer der Automatismen, die es zu brechen  gilt, ist die automatische und  asymmetrische Mietanpassung: Hypothekarzinserhöhung werden sofort weitergeben, Zinsvergünstigungen jedoch nicht. Während also die Hypothekarzinsen seit 1990/91 von beinahe 8% auf die Hälfte zurückgefallen sind, blieb der Realmietenindex auf dem Niveau von 1991!

Ein Mietrecht mit einem verbesserten Schutz vor untragbar hohen Mieten ist dringend nötig sollen dieser offensichtlichen Ausnutzung Grenzen gesetzt werden. 

 

Rückblick

In Kriegs- sowie Vor- und Nachkriegszeiten (1914-1925 /1936-1965) verordnete der Bund zum Schutz der Mieterschaft kraft Notrecht eine Mietzinskontrolle und eine Beschränkung des Kündigungsrechts der Vermieter. 1965 bis 1970 wurde die Kontrolle in eine Mietzinsüberwachung mit beschränktem Kündigungsschutz abgeschwächt.

Die Mieterschutz-Initiative von 1982 verlangte Massnahmen gegen missbräuchliche Mietzinse und andere missbräuchliche Forderungen des Vermieters sowie gegen ungerechtfertigte Kündigungen.  1982 wurde sie mit 117'000 Unterschriften. eingereicht - und 1985 vom Bundesrat abgelehnt, der einen Gegenvorschlag erarbeitete. 1986 zog der SMV die Initiative zu Gunsten des Gegenvorschlags zurück, der am 6. Dezember 1986 mit 929'000 ja gegen 519'000 nein angenommen wurde.

Den gegenwärtigen vom Nationalrat beschlossenen Gegenvorschlag lehnt der SMV ab, denn

 

Was ist Marktgerecht und wo beginnt der Missbrauch?

Seit 1993 versucht die Immobilienlobby im Parlament den Mieterschutz mit Verordungs- oder gar Verfassungsänderungen wieder aufzuweichen. Der Übergang von Kosten- zu Marktmiete soll eingeleitet werden. Die Mieterverbände haben mit der Initiative Ja zu fairen Mieten dieser bürgerlichen Initiative den Kampf angesagt – und vorerst verloren.

Nach Artikel 269 OR ist ein Mietzins missbräuchlich, wenn er auf einem übersetzten Ertrag oder einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Missbrauch wird nur auf Antrag der MieterIn abgeklärt.

Nicht missbräuchlich ist eine Miete:

Problematisch am Gegenvorschlag des Bundesrates ist erstens die Kombination aus Kostenmiete (Kaufpreis + jährliche Investitionen + Hypothekarzinserhöhung) und Marktmiete, also der Anpassung an das „Ortsübliche“.

Raes/Ungern-Sternberg 1 kritisieren an der Kostenmiete die auf dem historischen Kaufpreis aufbaut, dass kein Bezug mehr zum reellen Marktwert besteht und solche Mieten zu tief liegen. Mögliche Folgen davon sind:

  1. Das Gebäude wird verkauft – und mit oder ohne Renovation an Vermieter vergeben, die mehr zu bezahlen gewillt sind.
  2. Vermieter die ungenügende Erträge erzielen, können nicht mehr in den Unterhalt investieren, und die Gebäude verkommen (wobei eine gewisse Parallele zum Zustand der Landwirtschaft wie des Gastgewerbes sichtbar wird).
  3. Es entsteht eine Gruppe von Mietern die (zum Teil erhebliche) unverdiente Renten in der Form von zu niedrigen Mieten einstreichen. (Ältere Ehepaare in alten 5-6 Zimmerwohnungen, die billiger sind als neue 3-Zimmer-Wohnungen – womit junge Paare das Nachsehen haben.)

Leider stellt auch das ortsübliche Mietpreisniveau keine einfache Lösung des Problemes dar. Für den Mieterverband liegt das Problem vor allem in der Toleranzgrenze von  + 15%, die nach aller Wahrscheinlichkeit voll ausgenutzt wird. Des weitern sollen (gemäss Rechtskommission des Nationalrates: RK) die günstigen Genossenschafts- und städtischen Wohnungen zur Berechnung der Vergleichsmieten nicht berücksichtigt werden – womit sich für billige Wohnungen praktisch automatisch eine Kostensteigerung ergibt. Allerdings sind auch die Vermieter nicht nur begeistert von dem Modell, denn erstens sind Anpassungen nur alle 4 Jahre möglich und zweitens ist der Erfolg unsicher, denn Wohnung ist - auch bei gleicher Anzahl Zimmer, gleicher Fläche und gleichen Alters - nicht gleich Wohnung. Die eine ist sonnig, die andere nicht, eine liegt an einem ruhigen Ort, die andere an einer Durchgangsstrasse, eine verkehrsgünstig, die andere abgelegen. Die Vermieter rechnen mit einer komplizierten und teuren Handhabung dieses Gesetzes – zum Wohle der Juristen. Bereits ohne derartige Details ist es schwierig, an Daten heranzukommen, denn der Wohnungs- und Bodenmarkt ist genau so wenige transparent wie der Arbeitsmarkt.

Die Bedingungen für einen freien Markt sind hier nicht gegeben, denn dafür müssten die Informationen über Preise und Konditionen jedermann offen zugänglich sein.

 

Anpassung an Hypothekarzins und Inflation durch Indexierung

Der SMV unterstützt die Indexmiete. Der Mietzins soll jährlich zu 80% an den geglätteten Hypothekarzins als Durchschnitt der letzten 5 Jahre angepasst werden. Auch der Gegenvorschlag des Bundesrates mit einer 80% Erhöhung auf Grund des Landesindexes der Konsumentenpreise wäre akzeptabel. Die RK fordert jedoch eine 100% Anpassung an die Teuerung – womit die Vermieter die einzige Gruppe wären, die den vollen Teuerungsausgleich erhielte, auf den Bauern und Arbeiternehmer ihrerseits verzichten müssen.

Raes/Ungern-Sternberg kritisieren den Entwurf des Bundesrates aufgrund von drei grundlegenden Schwächen:

1.      Festhalten am überholten Konzept der Kostenmiete (s.o)

2.      Mietzinsanpassung die Unterschiede zwischen Realzins und Nominalzins nicht trifft.

3.      Vernachlässigung der Tatsache, dass in aller Regel der Vermieter am längern Hebel sitzt.

Punkt 2 macht auf einen Denkfehler aufmerksam, der die Mieter teuer zu stehen kommt. Ein Beispiel dazu: Wenn der Nominalzins bei 7% liegt, die Inflationsrate aber gleichzeitig 5% beträgt, so beträgt der Realzins nur  7% - 5% = 2%. Der Schuldner muss zwar eine Zinszahlung leisten die 7% seiner Schulden entspricht, gleichzeitig sinkt aber der reale Wert (die Kaufkraft) seiner Schuld um 5%. Der Mieter trägt also bei 7% Zuschlag zur Rückzahlung der Schulden bei. Dieser konzeptionelle Fehler hat die Mieter von 1990 bis 1999 9 Milliarden Franken gekostet. Es handelt sich hier um ein ähnliches Problem wie das der Bodenrente, das die Freiwirtschaft über Bodenpacht lösen will: Durch die Verrechnung der nominalen Teuerung profitiert der Vermieter doppelt. Beim Boden hat er den höheren Wert seines Eigentums plus den höheren Bodenzins, bei den Mieten profitiert er von höheren Zinsen - obwohl ein Teil seiner Schulden durch die Inflation gelöscht werden. Es handelt sich hier um ein ziemlich hinterlistiges Prinzip der Umverteilung von Unten nach Oben. Der SMV hat allerdings auf die weitere Verwendung dieser Argumentation verzichtet, denn so vernünftig und richtig sie sachlich ist, so ungeschickt ist sie realpolitisch. Da dieses Denkkonzept unbekannt und einigermassen schwer verständlich ist, ruft es grosse Widerstände hervor.

 

Schach der Mehrwertabschöpfung durch Eigner-Feudalismus

Eigentum an Boden, wie das Eigentum an dem was darauf ist, gleicht einer Aktie. Der Eigentümer besitzt damit einen Anteil an der Firma Erde. Die Aktie macht sich bezahlt, da sie erlaubt, einen beträchtlichen Anteil des volkswirtschaftlich geschaffenen Mehrwerts über die Miete abzuschöpfen. Die Indexierung der Löhne an Inflation und lokalen Mietkosten zeigt die Funktion der Arbeitnehmer in diesem Prozess. Sie sind Produzenten und zugleich „Rezirkulationsbeauftragte“, die das Geld wieder dorthin zurückbringt, wo es sich wohl fühlt, auf den Haufen.

Mietwert wie Bodenpreise hängen aber ab von der lokalen Produktivität, darum sind Boden wie Räume teurer an der Bahnhofstrasse von Zürich als an der von Bümplitz (falls es dort eine gibt), darum sind Äcker günstiger als Bauland. Mieten sind, genau wie Zinsen und Löhne, ein marktwirtschaftlicher Verteilungsmechanismus. Der Markt begünstig „Grosse und Starke“ und lässt die kleinen allenfalls in Nischen überleben.

Würde der Vorschlag des EVD in seiner jetzigen Fassung angenommen, so würde die Schweiz zwar noch ein Mietrecht haben aber praktisch keinen Mieterschutz mehr. 2/3 der SchweizerInnen sind Mieter, 1/3 Vermieter. Wer entscheidet, was sich mehr lohnen soll: Arbeit oder Geldvermehrung durch Verzinsung?

   

Links und Literatur:

1 Pascal Raes, Thomas von Ungern-Sternberg: Der Vorschlag des Bundesrates zum neuen Mietrecht: Eine ökonomische Analyse. Cahier 9904. Departement d’économétrie et d’économie politique. Universté de Lausanne. März 1999.

Diese und weitere unter: www.mieterverband.ch